Un studio avignonnais peut accueillir un étudiant d'octobre à juin, des festivaliers en juillet et des visiteurs du Palais des Papes le reste de l'année. Depuis le 1er janvier 2026, la Ville encadre aussi très strictement la location de courte durée. Un conseiller vous écoute gratuitement puis vous oriente vers un seul cabinet d'expertise comptable qui suit déjà des loueurs du Grand Avignon.
Festival, étudiants, intra-muros : trois demandes différentes
Chaque mois de juillet, le Festival d'Avignon fait affluer spectateurs, compagnies et techniciens qui cherchent à se loger quelques jours ou quelques semaines, souvent dans le centre historique. Le reste de l'année, ce sont surtout les visiteurs des monuments qui réservent.
La délibération municipale du 22 février 2025 donne l'ordre de grandeur : près de 4 300 logements ont été loués au moins une nuit en saisonnier en 2023, dont 2 400 dans l'intra-muros. Le même document relève que les résidences secondaires y représentaient 13 % du parc en 2021, contre 3 % hors des remparts. La location à l'année vise surtout les étudiants d'Avignon Université et les jeunes actifs, une clientèle plus stable mais aux loyers plus modestes.
Ce que la Ville d'Avignon exige depuis le 1er janvier 2026
Le conseil municipal a voté le 22 février 2025 un régime d'autorisation de changement d'usage applicable à tout le territoire communal, entré en vigueur le 1er janvier 2026. Toute location d'un meublé de tourisme, y compris votre résidence principale, doit être déclarée sur le téléservice de la Ville, qui délivre un numéro d'enregistrement à faire figurer dans chaque annonce. Votre résidence principale ne peut plus être louée aux touristes plus de 90 jours par année civile.
Pour un autre logement, une autorisation temporaire devient nécessaire au-delà de 70 jours de location par année civile. Elle est personnelle, accordée sans compensation pour trois ans et limitée à deux autorisations par bénéficiaire effectif (délibération et page meublé de tourisme du site avignon.fr, consultées le 28 septembre 2026). Ce règlement ne couvre que la commune d'Avignon : pour un bien au Pontet ou à Vedène, interrogez la mairie concernée. Le téléservice national d'enregistrement prévu par la réforme de 2024 est annoncé par la Direction générale des Entreprises pour le quatrième trimestre 2026.
Les règles fiscales du meublé au 28 septembre 2026
Les loyers d'un meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Le barème publié au BOFiP le 19 août 2026 porte le seuil du micro-BIC à 83 600 € pour les recettes 2026, avec un abattement de 50 %, aussi bien pour un bail classique que pour un meublé de tourisme classé. Pour les recettes 2025, ce seuil était de 77 700 €. Un meublé de tourisme non classé reste limité à 15 000 € de recettes et à 30 % d'abattement.
Au réel, vous déduisez vos charges effectives et amortissez l'immeuble hors terrain ainsi que le mobilier, sans que l'amortissement puisse créer un déficit. Attention à la revente : pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements admis en déduction diminuent le prix d'acquisition et augmentent d'autant la plus-value imposable.
Le statut de loueur professionnel s'applique lorsque vos recettes annuelles dépassent 23 000 € et excèdent en même temps les autres revenus d'activité de votre foyer fiscal.
Ce qu'un cabinet apporte à un loueur avignonnais
Avant l'achat, le cabinet compare les recettes attendues avec les limites de jours fixées par la Ville et vous dit si le classement du meublé vaut la démarche. Une fois le bien loué, il établit la liasse 2031, répartit le prix entre terrain, gros œuvre et équipements, puis suit les amortissements mis en réserve.
Il traite aussi les travaux fréquents dans les immeubles anciens de l'intra-muros, en distinguant entretien déductible et amélioration à amortir.
Les questions à poser au cabinet
- Accompagnez-vous des loueurs dans l'intra-muros et dans les communes voisines du Grand Avignon ?
- Pouvez-vous comparer mes revenus avec une location étudiante à l'année et avec une location limitée à 70 jours ?
- Le classement de mon meublé de tourisme est-il rentable au vu de mes recettes prévues ?
- Comment répartissez-vous le prix d'achat entre terrain, bâti et mobilier dans un immeuble ancien ?
- Pouvez-vous chiffrer la plus-value de revente en tenant compte des amortissements déduits ?
Vous louez en meublé ? Un conseiller fait le point sur vos biens et votre régime, puis vous présente un seul cabinet qui maîtrise la LMNP. Parler à un conseiller
