À Toulon, la location meublée s'adresse autant aux militaires et civils de la défense qu'aux étudiants et aux vacanciers de la rade. Chaque profil de locataire a ses contrats et sa fiscalité. Un conseiller vous écoute gratuitement puis vous présente un seul cabinet d'expertise comptable qui suit déjà des loueurs toulonnais.
Un marché porté par la Marine nationale
Toulon abrite le port d'attache d'une grande partie de la flotte de la Marine nationale et de nombreux services liés à la défense. Les mutations régulières des marins, officiers et personnels civils créent une demande constante de logements meublés, souvent pour une ou quelques années, parfois pour une période d'attente avant un achat. L'hôpital d'instruction des armées et les industriels du secteur naval complètent cette clientèle.
L'Université de Toulon, avec son campus de La Garde et ses sites du centre-ville, attire des étudiants qui cherchent des studios meublés. Le tourisme a aussi sa place : plages du Mourillon, départs de ferries vers la Corse, escales de croisière et accès aux îles d'Hyères font vivre la location saisonnière l'été. Des prix d'achat plus modérés que sur la Côte d'Azur rendent le rendement locatif souvent intéressant.
Meublé de tourisme à Toulon : les démarches
La Métropole Toulon Provence Méditerranée demande de déclarer votre activité de location touristique avant de commercialiser le logement, en ligne sur le portail de déclaration ou par formulaire Cerfa en mairie. Cette déclaration informe la Ville et la Métropole, qui gèrent la taxe de séjour. Pour un changement d'usage, la Ville invite à contacter ses services pour connaître la procédure (informations consultées sur les sites de la Ville et de la Métropole le 27 septembre 2026).
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 prévoit par ailleurs l'enregistrement de tous les meublés de tourisme au plus tard le 20 mai 2026, avec un numéro unique à faire figurer dans les annonces, et des exigences de performance énergétique pour la location touristique. Pour un militaire muté, un bail meublé classique ou un bail mobilité reste souvent plus adapté qu'une location touristique.
La fiscalité LMNP en 2026 pour un bien toulonnais
Vos loyers meublés sont imposés dans la catégorie des BIC. Au micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes 2025 pour une location classique ou un meublé de tourisme classé, plafond porté à 83 600 € pour les recettes 2026. Un meublé de tourisme non classé est limité à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 %.
Le régime réel permet de déduire les charges réelles et d'amortir le logement et son mobilier. L'amortissement ne crée pas de déficit : l'excédent se reporte sans limite de durée. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sauf pour certaines résidences destinées aux étudiants ou aux personnes âgées ou handicapées.
Vous restez loueur non professionnel si vos recettes annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou restent inférieures aux autres revenus d'activité de votre foyer. La CFE est due à Toulon, avec une exonération de la cotisation minimum jusqu'à 5 000 € de recettes.
L'apport d'un expert-comptable spécialisé LMNP
Au réel, le cabinet établit la liasse 2031, calcule les amortissements par composants en séparant le terrain, et tient le suivi des amortissements différés. Il vous aide à traiter les périodes de vacance entre deux locataires mutés et les travaux de remise en état.
Un conseiller peut vous présenter un cabinet du Var qui connaît ces dossiers.
Les questions à poser au cabinet
- Suivez-vous des propriétaires qui louent en meublé à des militaires ou à des étudiants à Toulon ?
- Pouvez-vous comparer micro-BIC et régime réel en tenant compte de mes périodes de vacance ?
- Comment amortissez-vous le logement, le mobilier et les travaux de remise en état ?
- La liasse 2031 et le suivi des amortissements différés sont-ils inclus dans vos honoraires ?
- Pouvez-vous estimer l'impôt sur la plus-value si je revends dans quelques années ?
Vous louez en meublé ? Un conseiller fait le point sur vos biens et votre régime, puis vous présente un seul cabinet qui maîtrise la LMNP. Parler à un conseiller
