À La Ciotat, un même appartement peut accueillir des vacanciers venus pour les calanques ou un salarié d'Athélia pour toute l'année. Ce choix commande à la fois le bail et la fiscalité. Un échange gratuit avec un conseiller suffit pour être orienté vers une seule structure comptable habituée aux dossiers des loueurs ciotadens.
Louer meublé à La Ciotat : deux clientèles
L'été, la ville change d'échelle : le rapport métropolitain qui a encadré les meublés en 2022 évoque environ 35 000 habitants l'hiver et quelque 80 000 au cœur de la saison. Il relève aussi que la taxe de séjour perçue par la commune est montée d'environ 250 000 € en 2018 à plus de 800 000 € en 2021, alors que l'offre hôtelière restait presque stable.
Parmi les logements recensés par l'Insee en 2023, 4 475 sont des résidences secondaires (18,0 %), dont une partie accueille des vacanciers quelques semaines par an. La demande à l'année vient des salariés d'Athélia et du site de réparation de yachts, d'actifs qui travaillent à Aubagne ou à Marseille, et d'étudiants, dans une commune classée en zone tendue.
Changement d'usage et déclaration : les règles locales
À la demande de la Ville, le conseil de la Métropole a institué le 30 juin 2022 une autorisation préalable et temporaire de changement d'usage sur tout le territoire de La Ciotat. Louer un logement meublé de façon répétée à une clientèle de passage exige cette autorisation dès la première nuitée, pour les particuliers comme pour les sociétés. Elle est accordée sans compensation, reste attachée à la personne et se demande au service urbanisme de l'hôtel de ville.
Le règlement exclut plusieurs cas : la résidence principale louée 120 jours par an au plus, le bail mobilité et la location à un étudiant pour au moins neuf mois. Tout meublé de tourisme fait en outre l'objet d'une déclaration en mairie, par le téléservice communal, qui attribue un numéro à reporter sur les annonces. L'enregistrement national voulu par la réforme de novembre 2024 dépend d'un téléservice que la Direction générale des Entreprises annonce pour le quatrième trimestre 2026 (sites de la commune, de la Métropole et de l'État consultés le 27 septembre 2026).
La fiscalité LMNP à jour au 27 septembre 2026
Fiscalement, un meublé produit des revenus commerciaux (BIC). Pour les recettes 2026, le barème publié au BOFiP le 19 août 2026 fixe le plafond du micro-BIC à 83 600 €, avec un abattement forfaitaire de 50 %, pour une location à l'année comme pour un meublé touristique classé. Ce plafond était de 77 700 € pour les recettes 2025. Sans classement, un meublé de tourisme quitte le micro-BIC dès que ses recettes dépassent 15 000 € et ne bénéficie que de 30 % d'abattement.
Le réel permet de retrancher les dépenses effectives et d'amortir murs et meubles, la part d'amortissement qui créerait un déficit étant reportée. Lorsque vous vendez après le 14 février 2025, ces amortissements sont réintégrés : ils réduisent le prix d'achat pris en compte et gonflent la plus-value taxable, hors cas particuliers de certaines résidences de services.
Vous devenez loueur professionnel quand les recettes meublées franchissent 23 000 € sur l'année et dépassent aussi l'ensemble des revenus professionnels du foyer, ces deux critères étant cumulatifs.
Le rôle de l'expert-comptable pour un loueur ciotaden
Le cabinet compare les régimes en tenant compte du changement d'usage. Au réel, il établit la liasse 2031, sépare le terrain du bâti et des équipements, puis suit les amortissements reportés d'une année sur l'autre.
Il vous alerte aussi sur la cotisation foncière des entreprises et sur l'impact d'une revente. Sur demande, un conseiller vous indique une structure de l'est du département déjà familière de ces situations.
Les questions à poser au cabinet
- Suivez-vous déjà des loueurs ciotadens, en saisonnier comme à l'année ?
- Pouvez-vous chiffrer l'écart entre micro-BIC et régime réel en fonction du bail que je choisis ?
- Comment tenez-vous compte de l'autorisation de changement d'usage dans vos conseils avant un achat ?
- Vos honoraires incluent-ils la déclaration 2031 et le tableau des amortissements mis en réserve ?
- Pouvez-vous simuler la plus-value imposable si je revends l'appartement dans dix ans ?
Vous louez en meublé ? Un conseiller fait le point sur vos biens et votre régime, puis vous présente un seul cabinet qui maîtrise la LMNP. Parler à un conseiller
