Entre Cannes et Antibes, la location meublée suit le calendrier des festivals, des congrès et de la saison estivale. Les recettes peuvent être élevées sur quelques semaines, ce qui rend les choix fiscaux sensibles. Un conseiller vous écoute gratuitement puis vous présente un seul cabinet d'expertise comptable habitué aux loueurs de ce secteur.
Un marché rythmé par les événements et la saison
À Cannes, le palais des Festivals accueille le festival du film en mai et des salons professionnels internationaux, comme les rendez-vous de l'immobilier et de l'audiovisuel ou le festival de la créativité en juin. Pendant ces périodes, un appartement proche de la Croisette peut se louer à un prix sans rapport avec le reste de l'année. Le reste du temps, la clientèle est surtout touristique, avec une saison longue.
Antibes et Juan-les-Pins misent sur la mer, le port Vauban et le festival de jazz de juillet. La ville profite aussi de la proximité de Sophia Antipolis, qui attire ingénieurs, chercheurs et étudiants du campus universitaire : ce public cherche des meublés pour quelques mois, souvent en bail mobilité ou en bail étudiant. Cette diversité permet de lisser les recettes sur l'année.
Meublés de tourisme : les règles à Cannes et à Antibes
À Cannes, toute personne qui loue un meublé de tourisme doit le déclarer à la mairie et obtenir un numéro d'enregistrement unique de 13 caractères, à afficher dans chaque annonce. La page de la Ville rappelle qu'une résidence principale ne peut pas être louée plus de 120 jours par an (page consultée le 27 septembre 2026). À Antibes, la déclaration des meublés de tourisme se fait en ligne sur le portail de la commune, à partir du formulaire Cerfa pré-rempli.
Pour un logement qui n'est pas votre résidence principale, le régime du changement d'usage dépend des décisions locales et évolue vite sur la Côte d'Azur : faites-le vérifier en mairie avant tout achat. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 rend l'enregistrement national obligatoire au plus tard le 20 mai 2026 et permet aux communes d'instaurer des quotas ou de réduire à 90 jours la location d'une résidence principale.
La fiscalité LMNP applicable en 2026
Les loyers meublés entrent dans les BIC. Pour un meublé de tourisme non classé, le micro-BIC ne s'applique que jusqu'à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 %. Un meublé classé ou une location classique bénéficie de 50 % jusqu'à 77 700 € pour 2025, puis 83 600 € pour 2026.
Au régime réel, vous déduisez vos charges et amortissez le bâti et le mobilier, sans pouvoir créer de déficit par l'amortissement. Lors d'une vente conclue depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent réduire le prix d'acquisition servant au calcul de la plus-value, hors certaines résidences pour étudiants ou personnes âgées.
Le statut de loueur professionnel s'applique si vos recettes dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d'activité du foyer. Au-delà de 23 000 € de recettes, des cotisations sociales peuvent aussi être dues. La CFE se paie dans la commune du bien, avec une exonération de la cotisation minimum jusqu'à 5 000 € de recettes.
Ce que doit faire votre expert-comptable
Le cabinet produit la liasse 2031, amortit le bien par composants après avoir isolé la valeur du terrain, qui pèse lourd sur ce littoral, et suit les amortissements reportés. Il surveille vos recettes pour anticiper un changement de régime ou une bascule en loueur professionnel, et examine la TVA si vous proposez des services para-hôteliers.
Un conseiller peut vous présenter un cabinet des Alpes-Maritimes qui connaît ces situations.
Les questions à poser au cabinet
- Suivez-vous des loueurs en meublé de tourisme à Cannes ou à Antibes ?
- Comment surveillez-vous mes recettes pour éviter une bascule non anticipée en loueur professionnel ?
- Le classement de mon meublé de tourisme serait-il rentable fiscalement ?
- Comment déterminez-vous la part du terrain dans le prix d'achat pour les amortissements ?
- La liasse 2031 et la déclaration de CFE sont-elles comprises dans vos honoraires ?
Vous louez en meublé ? Un conseiller fait le point sur vos biens et votre régime, puis vous présente un seul cabinet qui maîtrise la LMNP. Parler à un conseiller
