Marseille offre des rendements locatifs recherchés, mais la location meublée y obéit à des règles locales strictes, surtout pour la courte durée. Selon le quartier et le type de locataire, la fiscalité et les démarches changent beaucoup. Un conseiller vous écoute gratuitement puis vous présente un seul cabinet d'expertise comptable qui suit déjà des loueurs marseillais.
Une ville, plusieurs marchés du meublé
Le marché marseillais varie d'un arrondissement à l'autre. Autour de la gare Saint-Charles, de la Timone, de Saint-Jérôme, de Château-Gombert ou de Luminy, les sites d'Aix-Marseille Université et les écoles d'ingénieurs et de commerce font vivre la location étudiante. Près des hôpitaux, internes et soignants en poste temporaire cherchent des meublés pour quelques mois.
Le tourisme a nettement progressé ces dernières années : Vieux-Port, Panier, calanques et escales de croisière attirent des visiteurs une bonne partie de l'année. Le quartier d'affaires d'Euroméditerranée et l'activité portuaire amènent une clientèle professionnelle qui loue souvent en bail mobilité. Prix d'achat, loyers et risque de vacance diffèrent fortement entre l'hypercentre, les quartiers sud et les quartiers nord, ce qui oriente le choix du régime fiscal.
Location touristique : ce que Marseille impose
La Ville de Marseille limite à 90 jours par an la location touristique d'une résidence principale, au lieu des 120 jours du droit commun, avec des sanctions en cas de dépassement. Pour un logement qui n'est pas votre résidence principale, le règlement de changement d'usage adopté en 2025 impose une compensation dès le premier logement : il faut transformer en habitation un local qui avait un autre usage, dans un périmètre défini par le règlement. Toute activité de meublé de tourisme doit aussi être déclarée sur la plateforme de la Ville (règles consultées sur marseille.fr le 27 septembre 2026).
Au niveau national, la loi Le Meur du 19 novembre 2024 rend l'enregistrement de tous les meublés de tourisme obligatoire au plus tard le 20 mai 2026. Avant d'acheter pour louer en courte durée à Marseille, faites vérifier la faisabilité du projet.
Micro-BIC, réel et plus-value : les règles en vigueur
En location meublée, vos loyers sont imposés dans la catégorie des BIC. Au micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire : 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes 2025 pour la location classique et les meublés de tourisme classés, 30 % jusqu'à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés. Pour les recettes perçues en 2026, le plafond de 77 700 € est relevé à 83 600 €, celui de 15 000 € ne bouge pas.
Le régime réel vous permet de déduire intérêts, taxe foncière, assurance et frais de gestion, puis d'amortir le bâti et le mobilier. Les amortissements ne peuvent pas rendre le résultat négatif et l'excédent reste reportable. À la revente, pour les cessions depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont retranchés du prix d'acquisition, sauf pour certaines résidences étudiantes ou pour personnes âgées ou handicapées.
Vous devenez loueur professionnel si vos recettes dépassent 23 000 € par an et dépassent aussi les autres revenus d'activité de votre foyer. La CFE est due à Marseille pour un bien loué en meublé, avec une exonération de la cotisation minimum si vos recettes ne dépassent pas 5 000 €.
Le rôle d'un expert-comptable spécialisé LMNP
Un cabinet habitué au meublé prépare chaque année la liasse 2031, calcule les amortissements par composants en isolant la part du terrain, et tient le registre des amortissements non déduits. Il classe les travaux entre charges et immobilisations, un sujet fréquent dans l'ancien marseillais.
Un conseiller peut vous présenter un cabinet qui connaît déjà ces situations.
Les questions à poser au cabinet
- Avez-vous des clients qui louent en meublé à Marseille, et dans quels quartiers ?
- Pouvez-vous m'aider à vérifier si mon projet de courte durée respecte le règlement de changement d'usage ?
- Comment ventilez-vous mes travaux entre charges déductibles et composants amortissables ?
- Préparez-vous la liasse 2031 et le report sur ma déclaration de revenus ?
- Pouvez-vous estimer la plus-value à la revente avec les amortissements réintégrés ?
Vous louez en meublé ? Un conseiller fait le point sur vos biens et votre régime, puis vous présente un seul cabinet qui maîtrise la LMNP. Parler à un conseiller
