À Nice, la location meublée touche à la fois le tourisme, les étudiants et les séjours professionnels, sous une réglementation locale qui s'est durcie en 2026. Vos choix de location ont des effets directs sur votre impôt. Un conseiller vous écoute gratuitement puis vous présente un seul cabinet d'expertise comptable qui suit déjà des loueurs niçois.
Le marché niçois de la location meublée
Nice est l'une des grandes destinations touristiques françaises. La Promenade des Anglais, le Vieux-Nice, le port et l'aéroport international nourrissent une demande de meublés de tourisme presque toute l'année, avec un pic en été et pendant le carnaval de février. Le palais des congrès accueille salons et congrès qui amènent une clientèle d'affaires, tout comme la technopole de Sophia Antipolis toute proche.
L'autre moteur est étudiant. Les campus d'Université Côte d'Azur, de Valrose à Carlone en passant par Saint-Jean-d'Angély, attirent des étudiants qui cherchent des studios meublés de septembre à juin. Cette saisonnalité inversée explique l'intérêt de nombreux propriétaires pour une location mixte : étudiants pendant l'année universitaire, touristes l'été.
Changement d'usage, quotas et location mixte à Nice
À Nice, la Métropole Nice Côte d'Azur gère les autorisations de changement d'usage. Le nouveau règlement a été adopté par délibération du conseil métropolitain du 22 juin 2026. La location touristique de votre résidence principale est dispensée d'autorisation dans la limite de jours indiquée par la Métropole, soit 120 jours par an selon sa page consultée le 27 septembre 2026. Au-delà, ou pour un autre logement, il faut une autorisation préalable du maire, avec compensation lorsque l'autorisation est attachée au logement.
Des quotas s'appliquent en 2026 dans quatre secteurs : Vieux-Nice, Riquier-Port-Mont Boron, Centre-Ville et Ouest, avec au maximum 691 autorisations sur l'ensemble de ces zones et un dépôt des demandes du 1er septembre au 31 décembre 2026. Un propriétaire qui loue à des étudiants avec des baux de plus de 90 jours et à des touristes le reste de l'année doit demander une autorisation temporaire de changement d'usage. Les renouvellements, la location mixte et les dossiers avec compensation ne sont pas soumis aux quotas.
La fiscalité du loueur en meublé à Nice en 2026
Depuis la loi Le Meur, un meublé de tourisme non classé ne bénéficie plus que d'un abattement micro-BIC de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes, contre 50 % jusqu'à 77 700 € pour un meublé classé ou une location classique au titre de 2025. Pour les recettes 2026, ce second plafond atteint 83 600 €. Faire classer votre meublé de tourisme peut donc changer votre impôt, à comparer avec le régime réel.
Au réel, les charges et les amortissements du bien et du mobilier réduisent le résultat, sans pouvoir créer de déficit ; l'amortissement non utilisé se reporte. À la revente, depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition, sauf pour certaines résidences pour étudiants, personnes âgées ou handicapées.
Si vos recettes dépassent 23 000 € par an et vos autres revenus d'activité, vous devenez loueur professionnel. Au-delà de 23 000 € de recettes, l'Urssaf considère par ailleurs que l'activité donne lieu à cotisations sociales. La CFE est due à Nice, avec une exonération de la cotisation minimum jusqu'à 5 000 € de recettes.
Pourquoi un expert-comptable spécialisé LMNP
Un cabinet habitué au meublé niçois établit votre liasse 2031, amortit le bien par composants en isolant le terrain, et suit les amortissements différés. Il sépare correctement recettes touristiques et recettes étudiantes si vous pratiquez la location mixte, et contrôle la TVA lorsque des services para-hôteliers sont proposés.
Un conseiller peut vous présenter un cabinet des Alpes-Maritimes qui traite déjà ces dossiers.
Les questions à poser au cabinet
- Suivez-vous des loueurs en meublé de tourisme ou en location mixte à Nice ?
- Pouvez-vous comparer micro-BIC classé, non classé et régime réel sur mes recettes ?
- Comment amortissez-vous le bien et le mobilier, et comment suivez-vous les amortissements différés ?
- M'alertez-vous si je risque de basculer en loueur professionnel ?
- Pouvez-vous chiffrer la plus-value d'une revente avec les amortissements réintégrés ?
Vous louez en meublé ? Un conseiller fait le point sur vos biens et votre régime, puis vous présente un seul cabinet qui maîtrise la LMNP. Parler à un conseiller
