Vous louez un appartement meublé à Aix-en-Provence, un studio à Nice ou vous détenez des biens au travers d'une SCI. La fiscalité de la location évolue souvent, et les choix faits à l'achat pèsent encore des années plus tard, au moment de la revente. Un cabinet qui pratique ces dossiers au quotidien vous aide à décider en connaissance de cause.
Location meublée non professionnelle (LMNP) : micro-BIC ou réel
Les loyers d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez relever du régime micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire sur les recettes, ou du régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien et le mobilier. Les abattements du micro-BIC varient selon le type de location meublée et ont été modifiés récemment, notamment pour les meublés de tourisme : leur niveau se vérifie chaque année.
Au régime réel, l'amortissement déductible est limité : il ne peut pas créer de déficit, et la part non utilisée est reportée sur les années suivantes. La tenue d'une comptabilité et le dépôt d'une liasse fiscale sont alors nécessaires.
La réforme des plus-values LMNP
La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value lors de la vente d'un bien loué en meublé non professionnel. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu est diminué des amortissements déduits pendant la location au régime réel. La plus-value imposable augmente d'autant.
Le texte prévoit des exceptions, notamment pour les logements situés dans certaines résidences destinées aux étudiants ou aux personnes âgées. Avant de vendre, ou avant d'acheter en vue de louer meublé, il est utile de chiffrer l'impact de cette règle avec votre cabinet.
SCI à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés
Une SCI qui loue nu relève par défaut de l'impôt sur le revenu : chaque associé déclare sa quote-part de résultat dans ses revenus fonciers. La SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés, ce qui permet d'amortir les immeubles, mais change le traitement des bénéfices, des distributions et de la plus-value de revente. Cette option peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice suivant ; au-delà, elle devient irrévocable.
La location meublée est une activité commerciale par nature. Une SCI qui loue en meublé de façon habituelle relève en principe de l'impôt sur les sociétés, sauf si ses recettes commerciales restent accessoires dans les limites admises par l'administration.
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Les pièges fréquents et ce qu'un bon cabinet doit maîtriser
Les erreurs les plus courantes viennent de choix faits trop vite : une SCI créée pour louer en meublé sans mesurer la conséquence fiscale, un passage au réel sans suivi des amortissements, ou une revente préparée sans calcul de la plus-value selon les règles en vigueur.
Un cabinet habitué à l'immobilier locatif sait comparer micro-BIC et réel sur vos chiffres, tient le tableau d'amortissement bien par bien, prépare les déclarations de la SCI et de ses associés et anticipe la fiscalité de la revente. Un conseiller peut vous présenter un cabinet de la région qui traite déjà ce type de dossier.
Les questions à poser au cabinet
- Combien de dossiers LMNP ou SCI suivez-vous aujourd'hui ?
- Pouvez-vous comparer le micro-BIC et le régime réel sur mes propres chiffres ?
- Comment tenez-vous le suivi des amortissements et des déficits reportés ?
- Pouvez-vous simuler la plus-value de revente en tenant compte de la réintégration des amortissements ?
- Pour ma SCI, m'aidez-vous à décider entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés ?
Pas le temps de comparer ? Un conseiller vous rappelle, fait le point sur votre activité et vous présente un seul cabinet qui connaît votre métier. Parler à un conseiller
