Vous louez un studio meublé près des facultés d'Aix-en-Provence, un appartement du centre ancien pour des séjours courts ou un logement en résidence services dans le Pays d'Aix. Chaque formule a sa fiscalité et ses démarches locales. Un conseiller vous écoute gratuitement puis vous présente un seul cabinet d'expertise comptable qui suit déjà des loueurs en meublé aixois.
Le marché de la location meublée à Aix-en-Provence
Aix-en-Provence vit au rythme de ses étudiants. Les facultés d'Aix-Marseille Université, Sciences Po Aix et le campus Arts et Métiers créent chaque rentrée une forte demande de studios meublés, souvent loués en bail étudiant de neuf mois, avec des locataires qui changent souvent.
Le festival d'art lyrique de juillet, la Sainte-Victoire et le centre historique remplissent les locations de courte durée du printemps à l'automne. Une clientèle d'affaires liée au pôle d'activités d'Aix, à la gare TGV et aux centres de recherche de la vallée de la Durance loue pour quelques mois, souvent en bail mobilité. Les résidences services pour étudiants ou seniors complètent l'offre.
Meublé de tourisme à Aix : les démarches en mairie
Pour louer à des touristes, la Ville d'Aix-en-Provence demande un numéro d'enregistrement de 13 caractères, obtenu par une déclaration en ligne. Si le logement n'est pas votre résidence principale, la mairie demande en plus une déclaration de changement d'usage, avec un formulaire dédié. La taxe de séjour perçue auprès des voyageurs se déclare sur la plateforme de la commune (informations consultées sur le site de la Ville le 27 septembre 2026).
La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, rend l'enregistrement des meublés de tourisme obligatoire dans toute la France au plus tard le 20 mai 2026 et permet aux communes d'abaisser de 120 à 90 jours par an la location d'une résidence principale.
La fiscalité LMNP à jour en 2026
Vos loyers meublés relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Pour les recettes 2025, le micro-BIC s'applique jusqu'à 77 700 € avec un abattement de 50 % pour la location classique et les meublés de tourisme classés, et jusqu'à 15 000 € avec un abattement de 30 % pour les meublés de tourisme non classés. Pour les recettes 2026, le seuil de 77 700 € passe à 83 600 €, et celui des meublés non classés reste fixé à 15 000 €.
Au régime réel, vous déduisez vos charges et amortissez le bâti et le mobilier, sans que l'amortissement puisse créer un déficit : l'excédent se reporte. Depuis la loi de finances pour 2025, pour les ventes conclues à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits diminuent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value. Certaines résidences pour étudiants ou pour personnes âgées, visées par l'article 150 VB du CGI, y échappent, un point utile à Aix.
Vous restez loueur non professionnel tant que vos recettes ne dépassent pas 23 000 € par an ou restent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer. La CFE est due, avec une exonération de la cotisation minimum jusqu'à 5 000 € de recettes.
Ce qu'un expert-comptable spécialisé fait pour vous
Au réel, le cabinet établit la liasse 2031 et vous indique les montants à reporter sur votre déclaration de revenus. Il répartit le prix du bien entre le terrain, qui ne s'amortit pas, et des composants comme le gros œuvre ou les installations techniques, chacun avec sa durée, puis suit les amortissements reportés.
Il compare aussi micro-BIC et réel sur vos chiffres et estime l'impôt avant une revente. Un conseiller peut vous présenter un cabinet du Pays d'Aix habitué à ces dossiers.
Les questions à poser au cabinet
- Suivez-vous déjà des loueurs en meublé à Aix-en-Provence, en location étudiante comme en courte durée ?
- Pouvez-vous comparer le micro-BIC et le régime réel sur mes loyers et mes charges ?
- Comment répartissez-vous le prix d'achat entre le terrain et les composants amortissables ?
- La liasse 2031 et le suivi des amortissements reportés sont-ils compris dans vos honoraires ?
- Pouvez-vous simuler la plus-value de revente en tenant compte de la réintégration des amortissements ?
Vous louez en meublé ? Un conseiller fait le point sur vos biens et votre régime, puis vous présente un seul cabinet qui maîtrise la LMNP. Parler à un conseiller
