Micro-BIC ou régime réel pour un meublé à La Ciotat ? Comparatif chiffré, amortissement et impact de la réintégration à la revente en 2026.
Par Fabien Peduzzi, fondateur, 7 ans en cabinet d'expertise comptable·Mis à jour le 4 octobre 2026·7 min de lecture
La réponse courte. Pour un meublé de longue durée à La Ciotat, le régime réel permet en général de ramener le résultat fiscal à zéro pendant plusieurs années grâce à l'amortissement du bien et à la déduction des charges réelles. Le micro-BIC, plus simple, applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits au réel sont toutefois réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui modifie l'équation sur le long terme. Le choix dépend du montant de vos charges, de votre tranche marginale d'imposition et de votre horizon de détention.
Avec un prix moyen au m² qui dépasse 5 200 euros pour un appartement selon les dernières transactions DVF, La Ciotat reste l'une des communes les plus recherchées des Bouches-du-Rhône pour l'investissement locatif meublé. Entre le port, les calanques de Figuerolles et le chantier naval reconverti, la ville attire aussi bien les résidents à l'année que les locataires de passage. Si vous envisagez de louer un appartement meublé en longue durée dans cette commune, le choix du régime fiscal pèse directement sur votre rentabilité nette.
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes coexistent pour déterminer le revenu imposable.
| Micro-BIC | Régime réel simplifié | |
|---|---|---|
| Plafond de recettes (revenus 2026) | 83 600 euros | Au-delà de 83 600 euros, ou sur option en dessous |
| Mode de calcul | Abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes (minimum 305 euros) | Déduction des charges réelles et de l'amortissement |
| Obligations comptables | Livre des recettes | Comptabilité complète (bilan, compte de résultat) |
| Déficit reportable | Non | Oui, sur les revenus de même catégorie pendant 10 ans (hors amortissement) |
| Amortissement du bien | Non | Oui, dans la limite du résultat positif avant amortissement |
Le plafond de 77 700 euros s'applique aux recettes perçues en 2025, déclarées au printemps 2026. Pour les recettes de l'année 2026, déclarées au printemps 2027, le seuil revalorisé est fixé à 83 600 euros. L'abattement de 50 % reste inchangé.
Le régime réel s'applique automatiquement au-delà du plafond. En dessous, vous pouvez opter pour le réel lors de votre déclaration de début d'activité ou en cochant la case correspondante sur votre déclaration de résultats (formulaire 2031) dans le délai légal. L'option est irrévocable pendant un an, puis reconduite tacitement.
Prenons un appartement de 40 m² acheté à La Ciotat au prix de 210 000 euros, soit environ 5 250 euros le m², ce qui correspond aux valeurs DVF observées sur la commune en 2025. Le bien est meublé et loué à l'année à 750 euros par mois, charges comprises, soit 9 000 euros de recettes annuelles.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Recettes brutes | 9 000 euros |
| Abattement forfaitaire (50 %) | - 4 500 euros |
| Revenu imposable | 4 500 euros |
| IR (TMI à 30 %) | 1 350 euros |
| Prélèvements sociaux (18,6 %) | 837 euros |
| Total fiscalité annuelle | 2 187 euros |
Les charges déductibles comprennent les intérêts d'emprunt (3 000 euros la première année), la taxe foncière (1 200 euros), l'assurance propriétaire non occupant (250 euros), les charges de copropriété non récupérables (500 euros), la CFE (250 euros) et les honoraires de comptabilité (700 euros), soit un total de 5 900 euros.
L'amortissement porte sur trois postes :
| Composant | Base amortissable | Durée | Dotation annuelle |
|---|---|---|---|
| Bâtiment (80 % du prix d'achat) | 168 000 euros | 25 ans | 6 720 euros |
| Frais de notaire | 16 000 euros | 25 ans | 640 euros |
| Mobilier | 8 000 euros | 7 ans | 1 143 euros |
| Total théorique | 8 503 euros |
Le code général des impôts (article 39 C) plafonne l'amortissement déductible à la différence entre les loyers et les autres charges. Ici : 9 000 - 5 900 = 3 100 euros. Seuls 3 100 euros d'amortissement sont donc déduits cette année. Le solde (5 403 euros) est mis en réserve et reportable sans limite de durée sur les exercices suivants.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Recettes brutes | 9 000 euros |
| Charges déductibles | - 5 900 euros |
| Amortissement déduit (plafonné) | - 3 100 euros |
| Revenu imposable | 0 euro |
| IR + prélèvements sociaux | 0 euro |
Dans cet exemple, le régime réel permet d'économiser 2 187 euros par an par rapport au micro-BIC. Cette situation se prolonge tant que le stock d'amortissements différés et les charges courantes absorbent les recettes.
Jusqu'au 14 février 2025, un LMNP qui revendait son bien calculait sa plus-value selon le régime des particuliers, sans tenir compte des amortissements déduits au réel. L'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a mis fin à cette asymétrie.
Pour toute cession réalisée à compter du 15 février 2025, les amortissements effectivement déduits au titre du bâtiment et des frais d'acquisition viennent diminuer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value brute. Les amortissements portant sur le mobilier ne sont pas concernés. Cette règle s'applique y compris aux amortissements pratiqués avant 2025, dès lors que la vente intervient après cette date.
La plus-value reste soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers, avec les abattements pour durée de détention :
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération IR | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération IR | Exonération totale |
L'exonération complète d'impôt sur le revenu reste acquise après 22 ans de détention, et l'exonération totale (IR et prélèvements sociaux) après 30 ans.
Les biens situés dans une résidence étudiante, une résidence pour personnes de plus de 65 ans ou un EHPAD échappent à la réintégration. Cette exclusion figure au III de l'article 84 de la loi de finances pour 2025.
Supposons la revente de l'appartement de La Ciotat après 10 ans de détention au prix de 260 000 euros, avec un total de 31 000 euros d'amortissements bâtiment et frais d'acquisition effectivement déduits.
| Calcul | Sans réintégration (ancien régime) | Avec réintégration (depuis 2025) |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition retenu | 226 000 euros | 226 000 - 31 000 = 195 000 euros |
| Plus-value brute | 34 000 euros | 65 000 euros |
| Abattement IR (30 %) | - 10 200 euros | - 19 500 euros |
| Plus-value nette IR | 23 800 euros | 45 500 euros |
| IR (19 %) | 4 522 euros | 8 645 euros |
| Abattement PS (8,25 %) | - 2 805 euros | - 5 363 euros |
| Plus-value nette PS | 31 195 euros | 59 638 euros |
| PS (17,2 %) | 5 366 euros | 10 258 euros |
| Total imposition à la revente | 9 888 euros | 18 903 euros |
La réintégration augmente la plus-value imposable et donc l'impôt à la revente. Le gain fiscal annuel obtenu grâce aux amortissements (2 187 euros par an dans notre exemple, soit 21 870 euros sur 10 ans) reste supérieur au surcoût de 9 015 euros à la revente. Le régime réel conserve un avantage net sur l'ensemble du cycle d'investissement, mais cet avantage se réduit par rapport à la situation d'avant 2025.
Le régime réel ne gagne pas à tous les coups. Le micro-BIC peut se justifier dans plusieurs situations :
Dans tous les autres cas, et notamment pour un investissement récent financé à crédit à La Ciotat ou dans les communes voisines comme Cassis, Ceyreste ou Saint-Cyr-sur-Mer, le régime réel mérite une simulation personnalisée avec un professionnel.
La tenue de la comptabilité au régime réel, le calcul du tableau d'amortissement par composants, la gestion des amortissements différés et la déclaration 2031 relèvent d'un travail technique. Un expert-comptable familier du statut LMNP évite les erreurs de ventilation entre terrain et bâtiment, vérifie que le plafonnement de l'amortissement est correctement appliqué et anticipe l'impact fiscal à la revente.
Si vous investissez dans un meublé à La Ciotat, notre service gratuit vous met en relation avec un seul cabinet d'expertise comptable en PACA, choisi en fonction de votre activité et de votre localisation. Un conseiller échange d'abord avec vous pour comprendre votre projet. Consultez notre page expert-comptable LMNP à La Ciotat pour en savoir plus, ainsi que nos pages expert-comptable spécialisé en immobilier locatif et expert-comptable à La Ciotat.
Vous pouvez aussi lire notre article sur la location saisonnière à Marseille, Nice et La Ciotat en 2026 si vous hésitez entre longue durée et courte durée, et celui sur les tarifs d'un expert-comptable à La Ciotat pour estimer le coût de l'accompagnement.
Oui. La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value à la revente, mais le statut de loueur en meublé non professionnel reste en vigueur. Vous conservez le choix entre micro-BIC et régime réel pour déclarer vos revenus locatifs meublés.
Pour les revenus perçus en 2025 et déclarés au printemps 2026, le plafond est de 77 700 euros avec un abattement de 50 %. Pour les revenus perçus en 2026 et déclarés au printemps 2027, le seuil revalorisé passe à 83 600 euros, avec le même abattement de 50 %.
Oui. Une réponse ministérielle publiée en mars 2026 confirme que la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value concerne tous les amortissements effectivement déduits, y compris ceux pratiqués avant 2025, dès lors que la cession intervient après le 15 février 2025.
Dans la plupart des cas, oui. Le gain fiscal annuel (absence d'imposition sur les loyers pendant plusieurs années) dépasse en général le surcoût fiscal à la revente, surtout si la durée de détention est longue (les abattements pour durée de détention réduisent progressivement la plus-value imposable). Une simulation personnalisée reste indispensable.
Si vos recettes annuelles de location meublée restent inférieures à 23 000 euros et représentent moins de 50 % des revenus d'activité de votre foyer fiscal, vous conservez le statut non professionnel. Vos revenus locatifs sont alors soumis aux prélèvements sociaux (18,6 %) et non aux cotisations sociales URSSAF.
Oui. L'option pour le régime réel peut être exercée lors du dépôt de la déclaration de résultats (formulaire 2031), dans le délai légal de dépôt. Elle est ensuite valable pour un an et reconduite tacitement. Le retour au micro-BIC est possible à l'issue de cette période, sous réserve de respecter le plafond de recettes.
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