Micro-BIC, plus-value, enregistrement, règles de Marseille, Nice et La Ciotat, DPE : ce qui change en 2026 pour la location saisonnière en PACA.
Par Fabien Peduzzi, fondateur, 7 ans en cabinet d'expertise comptable·Mis à jour le 27 septembre 2026·6 min de lecture
La réponse courte. Depuis la loi du 19 novembre 2024, louer un meublé de tourisme en PACA coûte plus cher fiscalement et demande davantage de démarches. Pour les revenus 2026, le micro-BIC reste plafonné à 15 000 € avec 30 % d'abattement pour un meublé non classé, contre 83 600 € et 50 % pour un meublé classé. À Marseille, Nice et La Ciotat, une résidence secondaire louée aux touristes exige une autorisation de changement d'usage, avec des conditions très différentes d'une ville à l'autre.
La location saisonnière a longtemps été le placement préféré des propriétaires du littoral, du Vieux-Port à la baie des Anges. Entre 2025 et 2026, la fiscalité, les démarches nationales et les règlements municipaux ont évolué. Voici le point à la date du 27 septembre 2026, sources officielles en fin de page.
Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers à la place de vos charges réelles. La loi du 19 novembre 2024 a creusé l'écart entre meublés classés et non classés, et la loi de finances pour 2026 a ensuite actualisé les seuils pour la période 2026 à 2028.
| Type de location | Revenus 2025 (déclarés en 2026) | Revenus 2026 (déclarés en 2027) |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 €, abattement 30 % | 15 000 €, abattement 30 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes | 77 700 €, abattement 50 % | 83 600 €, abattement 50 % |
| Location meublée classique (longue durée) | 77 700 €, abattement 50 % | 83 600 €, abattement 50 % |
Le seuil de 15 000 € des meublés non classés est expressément exclu de la revalorisation : il ne suivra donc pas l'inflation. Au-delà, vous basculez au régime réel, qui impose une comptabilité mais permet de déduire les charges et d'amortir le bien. Pour un appartement loué à la semaine à Marseille ou à Nice, ce seuil est vite atteint, ce qui redonne de l'intérêt au classement en meublé de tourisme.
Au-delà du plafond, le passage au réel change la nature du dossier. Nos pages dédiées au LMNP à Marseille, au LMNP à Nice et au LMNP à La Ciotat détaillent les situations les plus fréquentes.
Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location meublée au régime réel viennent réduire le prix d'acquisition retenu dans le calcul de la plus-value. L'assiette imposable à la revente augmente donc d'autant. Les résidences étudiantes et les établissements pour personnes âgées ou handicapées sont exclus de ce mécanisme.
Au micro-BIC, aucun amortissement n'est déduit : il n'y a donc rien à réintégrer. Cet écart entre les deux régimes doit être pris en compte dès l'achat, en fonction de votre horizon de détention.
La loi du 19 novembre 2024 a prévu la généralisation de la déclaration avec numéro d'enregistrement pour tous les meublés de tourisme, au plus tard le 20 mai 2026. Ce numéro doit figurer sur chaque annonce. Selon Service-public.fr, le téléservice national d'enregistrement opéré par l'État est annoncé pour le quatrième trimestre 2026. D'ici là, les numéros délivrés par les communes restent la référence, et les communes ont basculé vers le nouveau dispositif selon leur propre calendrier.
La même loi a donné de nouveaux pouvoirs aux maires :
Pour louer sa résidence principale, il faut aussi pouvoir prouver qu'il s'agit bien de sa résidence principale, en principe avec l'avis d'imposition établi à cette adresse.
La Ville de Marseille a abaissé de 120 à 90 jours par an la durée maximale de location d'une résidence principale à des touristes. Au-delà, l'amende annoncée par la Ville atteint 10 000 €. Aucune autorisation de changement d'usage n'est demandée pour la résidence principale dans cette limite, mais la déclaration reste obligatoire.
Pour tout autre logement, le nouveau règlement applicable depuis le 29 avril 2025 exige une autorisation de changement d'usage dès le premier jour de location, avec compensation obligatoire dès le premier bien. Compenser signifie transformer en parallèle un local commercial ou professionnel en logement, dans le même groupe d'arrondissements. Notre page expert-comptable à Marseille présente les situations que nous rencontrons le plus souvent.
À Nice, la résidence principale peut être louée jusqu'à 120 jours par an sans autorisation, selon la foire aux questions de la Métropole Nice Côte d'Azur. Pour une résidence secondaire, il faut une autorisation temporaire de changement d'usage.
Le 29 janvier 2026, le juge des référés du tribunal administratif de Nice a suspendu partiellement le précédent règlement, sur le mode de calcul des quotas. Le conseil métropolitain a adopté un nouveau règlement par délibération du 22 juin 2026. Les demandes sont instruites selon ces nouvelles règles depuis le 1er septembre 2026 :
| Point | Règle à Nice en 2026 |
|---|---|
| Durée de l'autorisation temporaire | 5 ans maximum, non renouvelable |
| Nombre | 1 autorisation par propriétaire et par foyer fiscal |
| Transfert | Non cessible, non transférable sur un autre bien |
| Secteurs sous quotas | Vieux-Nice, Riquier, Port et Mont Boron, Centre-Ville, Ouest |
| Quota 2026 | 691 autorisations au total, demandes du 1er septembre au 31 décembre 2026 |
| Pièces demandées | Titre de propriété, pièce d'identité, DPE valide, justificatif copropriété |
Les dossiers complets et recevables sont retenus dans l'ordre chronologique de dépôt, dans la limite du quota. La Métropole rappelle que les infractions au changement d'usage peuvent coûter jusqu'à 100 000 €. Notre page expert-comptable à Nice complète ce point.
À La Ciotat, la réglementation du changement d'usage s'applique depuis le 15 septembre 2022. Selon le document publié par la commune et l'office de tourisme, la demande est obligatoire pour tout meublé de tourisme qui n'est pas la résidence principale du loueur, dès le premier jour de location. L'autorisation est délivrée pour trois ans, puis une nouvelle demande est nécessaire.
La résidence principale reste louable 120 jours par an au maximum, sans autorisation de changement d'usage. Dans tous les cas, résidence principale ou secondaire, un numéro d'enregistrement doit être obtenu et affiché sur les annonces. Les chambres d'hôtes et chambres chez l'habitant ne sont pas soumises à ces deux démarches. Pour un propriétaire ciotaden, l'ordre compte : autorisation de changement d'usage d'abord, déclaration et numéro ensuite. Voir aussi notre page expert-comptable à La Ciotat.
La loi du 19 novembre 2024 aligne progressivement les meublés de tourisme sur les exigences énergétiques du logement classique. Selon Service-public.fr :
| Échéance | Classes DPE interdites pour un meublé de tourisme |
|---|---|
| Depuis le 1er janvier 2025 | G |
| À partir du 1er janvier 2028 | F et G |
| À partir du 1er janvier 2034 | E, F et G (seules les classes A à D restent possibles) |
Un appartement ancien du centre de Marseille ou du Vieux-Nice mal isolé peut donc sortir du marché saisonnier sans travaux. Côté copropriété, un règlement peut désormais être modifié à la majorité des deux tiers pour interdire la location touristique dans certains immeubles, au lieu de l'unanimité auparavant.
Ces points touchent votre fiscalité comme votre patrimoine : un expert-comptable habitué aux revenus locatifs vous aide à trancher. Si vous ne savez pas vers qui vous tourner, notre service gratuit vous met en relation avec un seul cabinet adapté à votre situation en PACA, après un échange avec un conseiller. Nos tarifs indicatifs d'expert-comptable vous donnent un premier repère de budget.
Vous sortez du micro-BIC et relevez du régime réel. Vous déclarez alors vos charges réelles et pouvez amortir le bien et le mobilier, ce qui suppose une comptabilité et une liasse fiscale chaque année.
Il permet de rester au micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes pour les revenus 2026, avec 50 % d'abattement au lieu de 30 %. Son intérêt dépend de votre niveau de recettes et du coût du classement, à comparer avec le passage au réel.
La limite est de 90 jours par an à Marseille, contre 120 jours à Nice et à La Ciotat à la date de rédaction. Au-delà, il faut une autorisation de changement d'usage, et la Ville de Marseille annonce une amende de 10 000 € en cas de dépassement.
Service-public.fr annonce sa mise en service au quatrième trimestre 2026. En attendant, le numéro délivré par votre commune reste celui à afficher sur vos annonces.
Laissez vos coordonnées et le moment qui vous arrange. Un conseiller vous rappelle, fait le point avec vous en 15 minutes, puis vous présente un seul cabinet adapté. Gratuit et sans engagement.
Votre numéro n'est transmis qu'au cabinet choisi, et seulement avec votre accord.