Les ZFU-TE de Marseille sont supprimées au 1er janvier 2026. Maintien pour les entreprises existantes, relais QPV et taxe bureaux 2027.
Par Fabien Peduzzi, fondateur, 7 ans en cabinet d'expertise comptable·Mis à jour le 6 octobre 2026·6 min de lecture
La réponse courte. Depuis le 1er janvier 2026, il n'est plus possible de créer une activité dans une zone franche urbaine-territoire entrepreneur (ZFU-TE) à Marseille pour bénéficier de l'exonération d'impôt sur les bénéfices. Le dispositif n'a pas été prorogé par la loi de finances pour 2026. En revanche, les entreprises installées avant le 31 décembre 2025 conservent leur exonération en cours jusqu'à son terme. Et les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), dont Marseille compte 41, prennent le relais avec un régime comparable.
Pendant près de trente ans, les zones franches urbaines ont structuré l'implantation d'entreprises dans les quartiers nord de Marseille. La suppression du dispositif au 1er janvier 2026 marque un tournant pour les entrepreneurs du 14e, du 15e et du 16e arrondissement, mais aussi pour ceux qui envisageaient de s'y installer. Voici les règles applicables, les droits acquis et les dispositifs qui prennent la suite.
Marseille comptait deux zones franches urbaines-territoires entrepreneurs, créées à des dates différentes et couvrant ensemble plus de 600 hectares.
| ZFU-TE | Création | Superficie | Quartiers couverts |
|---|---|---|---|
| Nord Littoral | 1997 | 216 hectares | La Viste, Verduron, Saint-Antoine, Saint-André, Saint-Henri, L'Estaque |
| 14e-15e arrondissements | 2004 | 433 hectares | La Delorme, Saint-Joseph, Les Arnavaux, Sainte-Marthe, Saint-Barthélemy, Bon Secours, Le Canet, La Cabucelle, Malpassé |
Ces deux zones regroupaient plus de 7 000 établissements au 1er janvier 2019, selon les données de la métropole Aix-Marseille-Provence. Le régime fiscal qui y était attaché reposait sur l'article 44 octies A du Code général des impôts.
La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 100) avait prorogé l'exonération d'impôt sur les bénéfices en ZFU-TE jusqu'au 31 décembre 2025. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) n'a pas reconduit cette prorogation. Plus aucune création d'activité en ZFU-TE ne peut ouvrir droit à l'exonération depuis le 1er janvier 2026.
Par ailleurs, l'article 42 de cette même loi supprime l'exonération de taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement (taxe prévue à l'article 231 quater du CGI) dont bénéficiaient les locaux situés en ZFU-TE dans les Bouches-du-Rhône, le Var et les Alpes-Maritimes. En raison du principe d'annualité de cet impôt, l'exonération est maintenue pour 2026 et disparait à compter des impositions établies au titre de 2027.
Si vous avez créé ou repris une activité dans une ZFU-TE de Marseille avant le 31 décembre 2025, vous conservez votre exonération d'impôt sur les bénéfices jusqu'à son terme. Le dispositif prévoyait deux phases :
| Phase | Durée | Taux d'exonération |
|---|---|---|
| Exonération totale | 5 ans (60 mois) | 100 % du bénéfice, dans la limite de 50 000 euros par période de 12 mois |
| Sortie dégressive (créations à partir du 1er janvier 2015, entreprises d'au moins 5 salariés) | 3 ans | 60 % la 6e année, 40 % la 7e année, 20 % la 8e année |
| Sortie dégressive (créations à partir du 1er janvier 2015, entreprises de moins de 5 salariés) | 9 ans | 60 % les 5 premières années, 40 % les 6e et 7e années, 20 % les 8e et 9e années |
Le plafond de 50 000 euros pouvait être majoré de 5 000 euros par nouveau salarié embauché résidant dans un QPV ou dans la ZFU-TE, employé à temps plein pendant au moins six mois.
Par exemple, une entreprise d'au moins 5 salariés créée en ZFU-TE de Marseille en janvier 2023 bénéficie de l'exonération totale jusqu'en décembre 2027, puis de la sortie dégressive jusqu'en décembre 2030. La suppression du dispositif au 1er janvier 2026 ne raccourcit pas cette période.
Le bénéfice de l'exonération reste subordonné au respect du règlement européen de minimis (règlement UE 2023/2831), qui plafonne les aides publiques à 300 000 euros sur trois exercices glissants.
Depuis le 1er janvier 2026, les QPV deviennent le zonage unique de la politique de la ville en matière d'exonérations fiscales. Marseille compte 41 quartiers prioritaires, qui concernent environ 240 000 habitants, soit près de 30 % de la population de la ville. L'essentiel des anciens périmètres des ZFU-TE se retrouve dans ces QPV.
Les entreprises créées ou reprises dans un QPV entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2030 peuvent bénéficier d'une exonération d'impôt sur les bénéfices, sous les conditions suivantes :
| Phase | Durée | Taux d'exonération |
|---|---|---|
| Exonération totale | 5 ans | 100 % |
| Sortie dégressive | 3 ans | 60 % la 6e année, 40 % la 7e année, 20 % la 8e année |
La structure de l'exonération est proche de l'ancien régime ZFU-TE, avec le même calendrier de sortie dégressive sur trois ans.
Malgré un mécanisme voisin, le passage aux QPV modifie plusieurs paramètres.
| Critère | Ancien régime ZFU-TE | Nouveau régime QPV |
|---|---|---|
| Périmètre géographique | 2 zones (649 hectares à Marseille) | 41 quartiers couvrant d'autres secteurs de la ville |
| Activités éligibles | Commerciales, artisanales, libérales | Commerciales, artisanales, professions de santé |
| Seuil d'effectif | Moins de 50 salariés | Moins de 50 salariés |
| Plafond de bénéfice exonéré | 50 000 euros par an (majorable) | Se reporter aux textes en vigueur |
| Taxe sur les bureaux (13, 83, 06) | Exonération jusqu'en 2026 | Plus d'exonération spécifique |
| Échéance du dispositif | 31 décembre 2025 | 31 décembre 2030 |
Si vous exercez une profession libérale hors secteur de la santé (consultant, avocat, architecte), vous n'êtes plus éligible au nouveau régime QPV, alors que l'ancien régime ZFU-TE vous concernait.
La taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement s'applique dans trois départements de PACA : les Bouches-du-Rhône (13), le Var (83) et les Alpes-Maritimes (06). Jusqu'à présent, les locaux situés en ZFU-TE en étaient exonérés.
L'article 42 (I-G et H) de la loi de finances pour 2026 abroge cette exonération. Le BOFiP précise que, du fait du principe d'annualité, l'exonération est maintenue pour les impositions établies au titre de 2026 et supprimée à compter de 2027. Si vous occupez des locaux dans un ancien périmètre de ZFU-TE à Marseille, vous recevrez donc un avis de taxe sur les bureaux au titre de 2027.
Vérifiez auprès de votre expert-comptable à Marseille si vos locaux sont concernés et quel sera le montant à prévoir. Les locaux de moins de 100 m² de bureaux, 2 500 m² de commerces, 5 000 m² de stockage ou 500 m² de stationnement restent en dessous des seuils d'assujettissement prévus par l'article 231 quater du CGI.
Si votre entreprise est déjà installée en ex-ZFU-TE à Marseille. Vérifiez la date de fin de votre période d'exonération (totale ou dégressive) en consultant votre liasse fiscale (formulaire 2033-SD, cadre ZFU-TE). Anticipez le retour à l'imposition de droit commun en intégrant l'impôt sur les bénéfices dans vos prévisions de trésorerie. Prévoyez aussi la taxe sur les bureaux à partir de 2027.
Si vous envisagez de créer une entreprise dans les quartiers nord de Marseille. Vérifiez si votre adresse se situe dans un QPV en utilisant le moteur de recherche du SIG Politique de la Ville. Si c'est le cas, vous pouvez bénéficier de l'exonération QPV, sous réserve de remplir les conditions d'éligibilité.
Dans les deux cas. Faites le point avec un expert-comptable qui connait les spécificités de ces dispositifs. Si vous n'en avez pas encore, notre service gratuit vous oriente vers un seul cabinet en PACA adapté à votre activité et à votre secteur géographique. Vous pouvez aussi consulter nos pages expert-comptable dans les quartiers nord de Marseille, expert-comptable dans le 13011 et expert-comptable création d'entreprise.
Non. Si vous avez créé ou repris une activité dans une ZFU-TE avant le 31 décembre 2025, vous conservez votre exonération d'impôt sur les bénéfices jusqu'à la fin de la période prévue (5 ans d'exonération totale, puis 3 ou 9 ans de sortie dégressive selon l'effectif salarié pour les créations à partir de 2015). Seule la possibilité de nouvelles entrées dans le dispositif est fermée.
Marseille compte 41 quartiers prioritaires de la politique de la ville depuis le décret n° 2023-1314 du 28 décembre 2023. La plupart des anciens périmètres des ZFU-TE (Saint-Barthélemy, Le Canet, La Delorme, La Viste, Saint-André, L'Estaque, Malpassé, Sainte-Marthe) y figurent, mais les contours exacts peuvent différer. Vérifiez votre adresse sur le site sig.ville.gouv.fr.
L'exonération dont bénéficiaient les locaux en ZFU-TE dans les Bouches-du-Rhône, le Var et les Alpes-Maritimes est maintenue pour 2026 et supprimée à partir des impositions de 2027. Les entreprises concernées devront payer cette taxe au titre de 2027, sauf si leurs surfaces restent sous les seuils d'assujettissement prévus par le Code général des impôts.
Le régime d'exonération QPV vise les activités commerciales, artisanales et les professions de santé. Les professions libérales hors santé (conseil, expertise, architecture) ne sont pas éligibles. Vous ne pouvez donc pas bénéficier de ce dispositif, alors que l'ancien régime ZFU-TE vous était accessible.
En dehors de l'exonération d'impôt sur les bénéfices, les entreprises situées dans un QPV peuvent bénéficier, sur délibération de la collectivité, d'une exonération de cotisation foncière des entreprises (CFE) et de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). La métropole Aix-Marseille-Provence et la Ville de Marseille proposent aussi des dispositifs d'accompagnement dans le cadre du contrat de ville "Quartiers 2030".
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