Tant que votre déclaration se limite à des salaires ou à une pension, la déclaration préremplie suffit le plus souvent. Tout se complique quand s'ajoutent des loyers, un meublé, des parts de société civile ou la vente d'un bien. Voici les situations où un expert-comptable vous fait gagner du temps, celles où il vaut mieux vous tourner vers un notaire, et celles où vous pouvez vous passer des deux.
Revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel
Si vous louez un logement vide et que vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an, vous relevez du micro-foncier, avec un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir vos charges. Vous pouvez opter pour le réel et déduire vos dépenses effectives : travaux, intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière. Le détail se reporte alors sur la déclaration 2044.
Au réel, un déficit foncier s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes (service-public.fr). Ce choix mérite une simulation, en particulier si vous engagez de gros travaux dans un immeuble ancien.
Location meublée (LMNP)
Un meublé relève d'une autre catégorie, les bénéfices industriels et commerciaux. Au régime réel, la comptabilité, les amortissements et la liasse 2031 rendent l'appui d'un expert-comptable presque indispensable. Les règles propres à Marseille, notamment pour la courte durée, sont détaillées sur notre page consacrée au LMNP à Marseille.
SCI familiale
Par défaut, une société civile immobilière relève de l'impôt sur le revenu : chaque associé déclare sa quote-part de résultat, et la société dépose chaque année une déclaration 2072. L'option pour l'impôt sur les sociétés modifie durablement la fiscalité, y compris lors de la revente des biens, et ne se décide qu'après une étude chiffrée.
L'expert-comptable tient ou vérifie la comptabilité de la SCI, établit ses déclarations, calcule la part revenant à chaque associé et prépare les éléments dont vous aurez besoin en assemblée.
Succession et donation : notaire et expert-comptable
Dès qu'un bien immobilier figure dans une succession, le recours à un notaire est obligatoire, comme le rappelle service-public.fr. Il en va de même pour donner un bien immobilier. Le notaire règle la succession, rédige les actes et prépare en général la déclaration de succession. En ligne directe, chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € par parent, les donations de moins de quinze ans étant prises en compte.
L'expert-comptable intervient en appui : il établit les comptes de la SCI ou de l'entreprise du défunt, aide à évaluer des parts sociales et traite les revenus de l'année du décès.
Plus-values immobilières
La vente de votre résidence principale est exonérée. Pour un autre bien, la plus-value est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Le notaire calcule et verse l'impôt lors de la vente.
L'expert-comptable est utile en amont, pour reconstituer le prix d'acquisition, justifier les travaux ou chiffrer l'effet de la vente d'un meublé dont les amortissements sont désormais réintégrés.
Impôt sur la fortune immobilière
Vous êtes redevable de l'IFI si la valeur nette de votre patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026 (service-public.fr, page vérifiée le 6 mars 2026). La déclaration se fait avec votre déclaration de revenus. L'expert-comptable vous aide à valoriser vos biens et vos parts de SCI et à retenir les dettes déductibles.
Quand un expert-comptable est utile, et quand il ne l'est pas
Pour des salaires et une résidence principale, les services des impôts répondent gratuitement à vos questions. En revanche, un cabinet devient pertinent dans les cas suivants :
- Revenus fonciers au réel ou déficit foncier
- Meublé au régime réel
- SCI familiale à gérer ou à créer
- Vente d'un bien locatif ou d'un meublé
- Patrimoine immobilier proche du seuil de l'IFI
Comment fonctionne notre service
Vous expliquez votre situation à un conseiller. Il vous présente ensuite un seul cabinet d'expertise comptable des Bouches-du-Rhône qui accompagne des particuliers dans ce type de dossier. Nous ne sommes pas un cabinet et le service est gratuit.
Les questions à poser au cabinet
- Accompagnez-vous des particuliers, ou seulement des entreprises ?
- Pouvez-vous comparer le micro-foncier et le régime réel sur mes chiffres ?
- Tenez-vous la comptabilité et la déclaration 2072 de SCI familiales ?
- Comment travaillez-vous avec le notaire en cas de succession ou de vente ?
- Pouvez-vous m'aider à évaluer mes biens pour l'IFI ?
Pas le temps de comparer ? Un conseiller fait le point avec vous et vous présente un seul cabinet adapté. Parler à un conseiller
